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中国需8个一线城市 中国楼市空置房越来越多
2022-09-21

2018年中国一线城市到底有多少个,为什么说中国需8个一线城市,难道中国一线城市并没有超过吗?中国需8个一线城市,除了北上广深之外还有哪些地区?中国至少需8个一线城市,增加数量究竟意味着什么?

中国为何至少需8个一线城市

现在中国楼市空置率已经到了危险的地步,所以中国需8个一线城市来弥补房价的暴涨。中国最近几年房价持续暴涨,导致城市的空置率越来越多。

在管清友看来,前不久刚刚完成的不动产登记全国联网,正是摸清房地产市场基本盘的重要手段。

一边是空置率高企,一边却是居者无其所。管清友说,供需失衡是目前中国房地产市场百调无效的根本原因。“现在中国有大概3000万人独居,他们大多是都市白领,租房子,未来只要有条件肯定是要买房的,他们就是中国楼市潜在的力量。高晓松那种不买房的说法,在经济学上站不住脚的,他是不买房子,他还要买房吗?祖上传下来那么多套。”

一方面,人口从农村向城市,从中小城市向大城市的流向趋势短期内不会改变,“所以我们一直在呼吁,中国需要八个一线城市,就是我们学术上说的首位度城市。这种首位度城市人口超过2000万,但中国现在只有三个半,广州只能算半个。”

按管清友的观点,和发达经济体相比,中国一线城市人口占比偏低,大量的人口转移需求被抑制,目前一线城市人口占全国总人口只有约5%。中国需要6个层级来承载人口城市化转移带来的压力,每个层级承1.6亿人口。首先是8个首位度城市,每个2000万的话,一共可以承载1.6亿人口,第二个层级是16个人口超过1000万的新一线城市,这24个城市将承载3.2亿人口,是未来的区域中心,主力城市,基本能实现中国城市化人口的转移。

然而,承认并且积极实施首位度城市,需要当前政策的重大调整,并且,一线城市房价有可能继续上升,居民买不起房的现象会继续存在,“无论是调控还是房地产税,解决高房价其实是没有理想状态的!你很难说是在每一个城市,每一个人都能够买得起房子。都能够买得起自住房,这也不太现实。有时候经济学家说话可能很不中听,但事实就是这样的。”管清友说,这个时候就需要实施居者有其所的政策,租赁市场的繁荣可以解决这个问题。

另一方面,管清友认为,也应该客观看待中国房价的波动。管清友团队近期基于全球最大的城市生活资源数据分析网站Numbeo的数据做了一项研究,他们选取代表性全球核心城市,样本包括北京、上海、广州、深圳、香港、伦敦、新加坡、纽约、旧金山、巴黎、波士顿、东京、悉尼、洛杉矶、孟买、罗马、柏林、台北、莫斯科、芝加哥等20个城市,自上而下分析其中心区域的绝对房价和相对房价水平。

比如,无论是从绝对房价还是相对房价上看经过本轮上涨后,中国的一线城市平均房价名列前茅。根据Numbeo网站最新6月份核心城市中心城区的房价数据,香港以28226美元/平方米遥遥领先,北京、上海、深圳、广州分别以16168美元/平方米、15907美元/平方米、13226美元/平方米和6800美元/平方米的价格位居第四、第五、第七和第十五位,排名十分靠前。

房价收入比方面,中国的一线城市的房价收入比均超过20倍,储蓄二十年以上才能买到一处普通住宅,在全球基本是最高的。北京、上海、深圳、广州的房价收入比分别以45.57、44.80、39.97、23.17位居第一、第二、第四和第六,而世界房价领先的伦敦、新加坡和纽约房价收入比仅有20.44、21.36和11.66,不到北京的一半。

不过,从微观层面上看,无论是同样核心区域直接比较房价还是同样的价格找房子,中国一线城市房价和纽约等城市的基本相差无几。比如,用同样的价格在相似的区域找房子,考虑到持有成本,国内外普通住宅价格相差无几。

假如你手头上有1000万左右的预算想要在核心金融区域进行房产投资,在北京可以买到金融街西城晶华小区71.54平方米、总价1143万元的精装修一居室,单价为15.97万元。在纽约曼哈顿下城区可以买到邻近华尔街的精装修一居室公寓,总价折算成人民币约为944万元,使用面积66平米,单价为14.30万元。看似北京普通住宅价格稍高于纽约,但考虑纽约曼哈顿房产的房产交易税、豪宅税、房产税,如果将税费平摊至房屋面积,两者房价基本上相差无几。

“综合考虑各种因素,从宏观和微观维度来对比,发现中国的房价在全球的确位居前列,短期存在高估。但是,考虑到中国的收入增速明显快于其他国家,房价长期不一定是高估的。”管清友说。

理性看待中国房价并不容易,尤其是在中国当前经济快速发展的情况下,收入增长与资产价格增长越拉越大,贫富差距也越来越大,民间有怨言,有戾气不可避免。但应该看到的是,无论是房地产税还是空置税,其核心是让房价平稳,挤压投机的泡沫,而非打压房价,没有人愿意重蹈日本1990年代楼市泡沫破灭的覆辙。对于政府来说,更应该避免追逐短期效果、局部效果。而这,是中国当前房地产调控的常态。

借用管清友的话说,本文所述,可能并不好听,但事实就是这样。